Medidas arrendamientos, financieras y otras RDL 15/2020, de 21 de abril de 2020

Resumen de medidas adoptadas, por el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Medidas relativas a contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales)

Las medidas fiscales aprobadas en este Real Decreto Ley 15/2020 están reguladas en el Capítulo I y son las siguientes:

Medidas relativas a los contratos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda cuando los arrendatarios sean pymes o autónomos

Régimen para empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor

El art. 1 del RDL 15/2020, establece que los arrendatarios de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en los que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, y que cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 del propio real decreto-ley, podrán solicitar la aplicación de una moratoria en el pago de la renta, viniendo la parte arrendadora obligada a aceptarla, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

A los efectos de la referida moratoria, tendrán la consideración de gran tenedor aquella:

“persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.

La moratoria en el pago de la renta será aplicable de manera automática y afectará:

“al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, en caso de que aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID19, con un límite máximo de cuatro meses”.

La renta correspondiente a dicho periodo se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, desde la siguiente mensualidad a la que se hubiera producido la solicitud, y deberá ser abonada mediante su fraccionamiento en un plazo de dos años, a contar desde la finalización del plazo de suspensión del pago de la renta, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Régimen para otros arrendamientos

El art. 2 del RDL 15/2020 establece un régimen diferente para aquellos arrendatarios que, siendo pymes o autónomos, y cumpliendo también los requisitos previstos en el art. 3 del propio RDL, no puedan acogerse al régimen específico previsto en el artículo 1 del mismo texto legal por no reunir la parte arrendadora las características previstas en dicho artículo.

En relación con dichos arrendatarios el RDL únicamente recoge la posibilidad de los mismos de solicitar a la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del citado Real Decreto, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, así como la posibilidad, en el marco del posible acuerdo de aplazamiento, de la aplicación de la fianza depositada por el arrendatario al pago de mensualidades de la renta, debiendo, en tal caso, reponer el arrendatario dicha fianza en el plazo máximo de un año desde la celebración del acuerdo, o, de ser inferior, en el plazo que reste de vigencia del contrato.

En todo caso, estas medidas únicamente se podrán aplicar en defecto de previo acuerdo distinto ya formalizado entre las partes, que resultará en todo caso de aplicación preferente.

Requisitos comunes y específicos:

• Requisitos comunes de los arrendatarios para poder acogerse a las medidas previstas en los citados artículos 1 y 2:

1. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, por el que se aprobó el estado de alarma, o por órdenes dictadas por las autoridades competentes delegadas al amparo del mismo.
2. Que, de no haber quedado directamente suspendida su actividad, se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior.

• Requisitos específicos:

1. En el caso de los arrendatarios autónomos: Encontrarse afiliados y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, en la fecha de la declaración del estado de alarma (esto es, el 14 de marzo de 2020).
2. En el caso de los arrendatarios pymes: Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Esto es, que la pyme arrendataria deberá cumplir durante dos ejercicios consecutivos al menos dos de estas condiciones:
   • Que su activo no supere los 4.000.000 de euros;
   • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000 de euros;
   • Que no tenga más de 50 trabajadores.

• Acreditación de los requisitos (art. 4):
  • Respecto de la suspensión de actividad: Se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el arrendatario.
  • Y respecto de la reducción de actividad que hubiere supuesto una minoración de la facturación mensual en más de un 75%: Se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable del arrendatario, si bien, con el fin de acreditar dicho extremo, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables.

Responsabilidad del arrendatario (art. 5)

“Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.”

Medidas para reforzar la financiación empresarial

Subvenciones de la E.P.E. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), M.P. bajo la modalidad de préstamo (art. 6)

La E.P.E Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) podrá conceder aplazamientos en el pago de las cuotas de los préstamos que haya concedido a los beneficiarios de los programas de subvenciones o ayudas reembolsables, atendiendo la situación económico-financiera en la que se encuentren dichos beneficiarios como consecuencia del COVID-19, debiendo ser en todo caso los solicitantes sujetos de derecho privado.

Condiciones requeridas:

1. Las cuotas objeto del citado aplazamiento deberán hallarse pendientes de pago y cuyo vencimiento se produzca, o se vaya a producir, en los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2020. Para ello, el préstamo no podrá haber sido objeto de aplazamiento o fraccionamiento anterior, ni de reclamación judicial o extrajudicialmente por el IDAE.
2. Que se respeten los límites de ayuda permitidos por la normativa comunitaria en materia de ayudas de Estado;
3. El interesado que solicite dicho aplazamiento no deberá encontrarse en situación concursal; deberá estar al corriente de sus obligaciones con la Hacienda Pública y la Seguridad Social; y deberá estar al corriente del cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos concertados a la entrada en vigor del estado de alarma.

Por último, se consagra la necesidad de formulación por el interesado de una declaración responsable en la que plasme el impacto del COVID-19 en su negocio y la consecuente dificultad o imposibilidad de cumplir con las obligaciones inherentes al préstamo concertado con IDAE. Los datos aportados a tal efecto deberán ser verídicos, pues de lo contrario, ello conllevaría el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo.

En caso de concesión de los aplazamientos de pago, salvo disposición en contrario del interesado, se entenderán automáticamente ampliados a las sucesivas cuotas, hasta transcurridos dos meses del cese del estado de alarma, debiendo ser abonadas las cuotas objeto de aplazamiento con carácter previo a la finalización del periodo de vigencia del préstamo, no devengando tales aplazamientos intereses ordinarios.

Al procedimiento de aplazamiento de cuotas le resultará de aplicación el procedimiento establecido por el Consejo de Administración del IDAE para la concesión de aplazamientos de sus préstamos sujetos a derecho privado, sin perjuicio de lo dispuesto por la Ley 39/2015, de 15 de octubre.

Aceptación en reaseguro por parte del Consorcio de Compensación de Seguros de los riesgos del seguro de crédito asumidos por las entidades aseguradoras privadas.

Establece el art. 7 del RDL 15/2020, que el Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) podrá aceptar, siempre que sea solicitado, en reaseguro de los riesgos asumidos por entidades aseguradoras privadas autorizadas para operar en los ramos de seguro de crédito y de caución, debiendo estas entidades suscribirse o adherirse al acuerdo correspondiente con el CCS. Para ello será requisito cumplir con ciertas condiciones que se establecen en la referida norma.

Establecimiento de un nuevo límite máximo de la línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica

La disposición adicional tercera del RDL 15/2020 establece el límite máximo de la línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, aprobada en el art. 9 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, disponiendo que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana podrá conceder avales por importe máximo de 1.200 millones de euros.

Medidas en relación con la formalización de la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos y créditos

La disposición adicional decimoquinta del RDL 15/2020 viene a establecer lo siguiente:

• No quedará sujeto a las disposiciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo (de Crédito Inmobiliario), el reconocimiento de la aplicación de la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses establecido en virtud del artículo 13.3 del RD-L 8/2020.
• La elevación a público del citado reconocimiento de la suspensión, a fin de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad, será obligación unilateral de la entidad acreedora.
• Asimismo, será también obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en que se documente el reconocimiento de la suspensión de las obligaciones contractuales en los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria prevista en el artículo 24.2 del RDL 11/2020, así como la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles en caso de que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro.
• Las referidas medidas previamente descritas serán de aplicación aun cuando la solicitud del acreedor o su aceptación por la entidad acreedora se produjeran con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 15/2020.

En relación con la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria (introducida previamente por el RDL 11/2020), se vienen a introducir igualmente una serie de modificaciones respecto de la formalización de dicha suspensión.

En este sentido:

• Se sustituye la mención inicial a las “escrituras públicas” por otra más amplia referida a “instrumentos públicos”, como posibles documentos en los que formalizar la ampliación del plazo derivada de la suspensión.
• Se establece que los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice la suspensión serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50% con un límite mínimo de 25 euros y máximo de 50 euros, por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados.
• Se establece asimismo que los derechos arancelarios de los registradores derivados de la constancia registral de la suspensión se minutarán por la cantidad fija de 6 euros.
• Y, por último, se recoge expresamente que los derechos arancelarios notariales y registrales anteriormente referidos, serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor.

Modificaciones en relación con la línea de avales aprobada en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

La disposición final octava, en su apartado cuatro, viene a introducir una serie de novedades respecto de la redacción inicial del artículo 29 del RDL 8/2020, por el que se aprobaba la línea de avales otorgada por el estado para la financiación concedida por entidades financieras a empresas y autónomos. Así, en concreto, viene a modificar las siguientes cuestiones:

• Se incluye el pago de nóminas y a proveedores entre las posibles necesidades susceptibles de ser financiadas.
• Se añade la posibilidad de destinar los avales a la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima, así como a pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros y al Mercado Alternativo de Renta Fija.
• Y se establece una fecha máxima hasta la que el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital podrá conceder los avales, fijando dicha fecha en el día 31 de diciembre de 2020.

Modificaciones en relación con los requisitos de incapacidad para acogerse a los beneficios consistentes en las moratorias o ayudas relacionadas con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, así como con la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria

La disposición final décima del RDL 15/2020 viene a modificar el requisito relativo al porcentaje mínimo de incapacidad que debe tener declarada un miembro de la familia para poder acogerse a los beneficios consistentes en las moratorias o ayudas relacionadas con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, así como con la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria (previstos inicialmente en los artículos 5 y 16, respectivamente del RDL 11/2020), estableciendo que el referido porcentaje de discapacidad deberá ser igual o superior al 33%, siendo que inicialmente se exigía que dicha discapacidad fuese superior al 33%.